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2024년 10월 22일 18:30 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
HDC현대산업개발 본사.(사진=뉴시스)
브릿지론 증액·만기 장기화…리파이낸싱 성료
22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 플랜업포레스트는 최근 814억원 규모 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했다. 제1-1회차와 제1-2회차 각각 407억원씩 총 814억원으로, 만기는 오는 2025년 10월16일이다.
이 SPC는 올해 7월 아이파크2호리츠에 750억원의 대출을 실행하고, 해당 대출채권을 기초로 같은 규모의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행한 바 있다. 플랜업포레스트는 아이파크2호리츠와 최근 814억원 규모 1년 만기 대출약정을 새롭게 체결했고, 유동화증권 발행 규모도 종전 대비 64억원 늘어났다. ‘초단기 사채’로 분류되는 기존 ABSTB를 최근 대출 만기 장기화와 함께 ABCP로 전환한 것으로 해석된다.
공릉역세권 개발사업은 서울 노원구 공릉동 375-4 일원에 지하 6층, 지상 28층, 2개 동 규모의 공동주택 397가구를 짓는 프로젝트다.
HDC현대산업개발이 100% 지분을 보유한 아이파크2호리츠는 지난 2021년 초 교정공제회로부터 해당 사업 부지를 800억원에 매입한 바 있다. 당시 KT 공릉지사가 있던 부지다. 교정공제회는 부지 매각 이후 아이파크2호리츠에 81억원을 출자해 지분 17.88%를 확보, 투자자로 참여했다. 그러다 지난해 11월 해당 지분을 출자 금액보다 10억원 많은 91억원에 HDC현대산업개발에 넘겼다. 이로써 HDC현대산업개발이 리츠의 지분 전부를 보유하게 된 것이다.
4년 넘어가는 ‘착공 시계’…내년엔 가능할까
HDC현대산업개발은 지난 2021년 초 부지 매입 당시 같은 해 하반기 중 해당 개발사업의 착공에 돌입할 계획이었다. 다만 사업성을 극대화하기 위한 HDC현대산업개발의 설계변경 등이 이어지면서 현재까지 브릿지론 단계에 머물러 있다.
아이파크2호리츠는 부지 매입 이후 공릉역세권 개발사업 시행을 위해 브릿지론 대출 규모를 점진적으로 확대해 왔다. 최초 415억원이던 PF 대출 규모는 현재 두 배 수준인 814억원까지 늘었다. 2021년 당시 연 2.4%이던 이자율도 연 6%대까지 높아진 것으로 나타났다. 실제 리츠의 제8기(2024년 1~6월) 감사보고서에 따르면 올해 7월 만기였던 720억원 규모 단기차입금의 연 이자율은 6.2%였다. 이후 3개월, 1년 순으로 브릿지론 만기를 연장하면서 현재 연 6~7%대의 이자율을 부담하고 있는 것으로 추정된다.
다만 토지 매입 이후 현재까지 해당 부지의 자산가치는 상승하고 있다. 지난 2022년 상반기 991억원이던 유형자산 장부가액은 올해 상반기 1145억원으로 15.5% 올랐다.
HDC현대산업개발은 내년 하반기 착공을 목표로 막바지 ‘사업성 재구조화’ 작업을 진행 중인 것으로 알려졌다.
회사 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “공릉역세권 개발사업 담당 조직에서 설계변경 등 사업성 향상을 위한 과정을 밟고 있다”며 “내년 하반기 착공을 위해 브릿지론 장기화 작업을 마친 만큼, 차질없이 개발사업을 진행할 것”이라고 설명했다.
HDC현대산업개발은 공릉역세권 개발사업 성공 시 막대한 개발이익을 거둘 것으로 보인다. 회사가 개발사업의 지분 전부를 보유한 100% 자체 개발사업이고, 서울 소재 역세권 부지이기 때문에 향후 분양 성과도 낙관적으로 전망된다. HDC현대산업개발은 지난 2022년 초 아이파크2호리츠로부터 공릉역세권 개발사업 시공에 대한 1407억원 규모 도급계약을 체결한 바 있다.
HDC현대산업개발 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “2022년 체결한 계약 이후 많은 설계변경과 자재비 상승 등 대내·외적 변화가 많았기 때문에 착공 시점에 이 같은 요인을 반영한 변경 계약을 체결할 계획”이라고 말했다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com