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2025년 05월 28일 06:00 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 권성중 기자] 부동산 디벨로퍼들의 사업 전략이 다양해지고 있다. 고금리와 이에 따른 투자자들의 구매력 감소에 유망 부지를 발굴해 부동산을 개발, 분양하는 전통적인 사업 방식이 한계를 드러내면서 다양한 성격의 부동산을 개발하는 움직임이 포착되고 있는 것이다.
SK디앤디(210980) (30,650원 ▼1,050원 -3.43%)는 ‘에피소드’ 브랜드를 활용한 임대주택 사업을 적극적으로 확장하고 있다. 최근에는 글로벌 사모펀드 운영사와 손잡고 시니어 주거시설 개발 본격화도 선언했다. <IB토마토>는 SK디앤디의 완전자회사, 디앤디인베스트먼트에서 이들 사업을 총괄하고 있는 김기용 투자3본부 본부장을 만났다.
김기용 디앤디인베스트먼트 투자3본부 본부장.(사진=권성중 기자)
-먼저 간단한 소개를 부탁드린다.
△디앤디인베스트먼트에서 투자3본부장을 맡고 있다. 큰 틀에서 부동산 개발과 실물 자산 인수를 담당하고 있다. 현재 집중하고 있는 분야는 시니어 주거와 임대주택 사업이다.
-DDI 이전 다양한 기관과 기업을 거쳤다. 주요 경력과 프로젝트에 관해 소개해달라.
△KB국민은행에서 약 15년간 유동성 공급자(LP)로서 부동산 개발 프로젝트를 수행했다. 공동주택과 물류센터, 오피스, 리테일, 정비사업 등 다양한 분야의 개발 사업을 경험했다. 여의도 사학연금 오피스와 화성 풀필먼트 개발사업 등을 대표적인 프로젝트로 꼽을 수 있다.
LP에서 ‘대주’로서 역할을 하는 점도 좋았지만, 전방에서 부동산 개발사업을 경험하고 싶었다. 딜 소싱부터 인·허가, 토지 매입, 운영까지 부동산 개발에 관한 모든 과정에 참여하기 위해 메테우스자산운용으로 자리를 옮겼고, 지난해 디앤디인베스트먼트에 합류했다.
-시니어 주거시설을 ‘미래 먹거리’로 선택하게 된 배경은 무엇이었나.
△모회사인 SK디앤디와 3년여 전부터 ‘시니어 파트’ 사업을 준비해왔다. 지난해부터 한국의 ‘초고령화’ 현상이 눈에 띄게 진행될 것을 염두에 둔 의사결정이었다. 오는 2050년에는 국내 인구의 약 40%가 65세 이상일 것으로 전망되고 있다. 초고령화가 급격히 진행되고 있는 반면, 이에 대비한 산업계의 준비 기간은 매우 짧은 것이다.
당면한 문제는 베이비부머들의 은퇴 시기가 도래하고 있는 점이다. 현재 부동산 개발업계가 이들 시니어에 특화된 주거 서비스를 빠르게 개발해야 한다는 인식을 갖고 있다. 이에 대비한 준비 과정에서 적합한 부지들을 선정했다.
-서울 서초구 방배동 사업이 SK디앤디, 디앤디인베스트먼트의 첫 번째 시니어 레지던스 프로젝트가 될 예정이다. 구체적인 사업 방식 등에 관해 설명해달라.
△방배동 프로젝트의 경우 올해 4월에 토지 매입을 완료했고,
한샘(009240) (51,100원 ▲200원 +0.39%)의 전시관으로 쓰이던 부지다. 대지면적은 약 1650㎡(500평), 연면적은 약 1만㎡(3000평) 규모다. 글로벌 사모펀드 운영사인 워버그핀커스와 함께 프로젝트금융투자회사(PFV)를 구성해 사업을 추진할 계획이다.
현재 한샘이 전시관으로 사용 중인 건물의 멸실을 연내 완료하고, 내년 초 착공을 계획하고 있다. 올해 3분기를 전후해 시공사를 선정할 예정이고, 예상 공사 기간은 착공일로부터 약 2년6개월이다.
-방배동 사업 외에 추가로 검토 중인 사업들에 관해 대략적인 소개를 해달라.
△경기도 포천시와 화성시에서 각각 시니어 레지던스 개발 사업을 준비하고 있다. 현재 부지 매입이 마무리 단계에 접어들었고, 방배동 프로젝트의 착공 이후 2개 사업이 가시화될 것으로 보고 있다. 이들 프로젝트의 규모는 방배동 사업에 비해선 작을 것으로 예상한다.
-투자3본부에서는 임대주택(코리빙) 사업도 함께 담당하고 있다. SK디앤디의 임대주택 개발사업 과정에서 DDI의 핵심적인 역할은 무엇인가.
△풍부한 개발 노하우를 보유한 SK디앤디와 임대 운영에 대한 많은 경험이 강점인 디앤디인베스트먼트의 시너지를 기대하고 있다. 이 과정에서 당사가 맡은 핵심 역할은 안정적인 자금 조달, 투자 유치다. 그리고 기존 투자자와 임차인들에게 최대의 효용 가치를 제공하기 위해 운용자산 규모(AUM) 확장의 역할이 있을 것이다.
-국내 건설업계의 ‘분양’ 위주 주택사업과 다른 형태의 프로젝트를 주로 추진하고 있다. 이러한 사업방식에 대한 비전과 추진 과정의 어려움이 있다면.
△국내 건설업계와 디벨로퍼가 주로 수행하던 분양 사업은 경기 민감도가 높은 방식이다. 경기침체가 현실화한다면 큰 부침을 겪을 수 있는 사업이다. 기존의 방식이 잘못됐다는 것은 아니지만, 현재의 트렌드나 시장 경기를 고려해 사업 방식에 관한 유연한 태도가 필요하다는 것이다.
최근의 국내·외 경기를 고려하면 임대나 운영을 통해 안정적인 수익을 추구하는 것이 자산운용사로서, 디벨로퍼로서의 역할이라고 생각한다. 이전에는 분양 또는 개발 후 매각을 통해 투자금을 회수하는 방식이었다면, 부동산 사용자들의 이용가치를 극대화하고, 운영을 통한 ‘밸류업’ 역량이 중요해질 것으로 본다.
-현재 맡고 있는 사업부의 단기적, 중기적 목표는 무엇인가.
△시니어 주거 프로젝트의 AUM을 3년 내에 1조원 규모로 키우는 것이 단기적인 목표다. 방배동 프로젝트를 포함한 3개의 시니어 레지던스 개발사업이 성공적으로 추진된다면 이러한 단기적 목표는 무난히 달성할 수 있을 것으로 전망한다.
임대주택으로 운영 중인 ‘에피소드’의 타깃이 청년 세대 위주라고 한다면 시니어 레지던스 개발사업의 타깃은 65세 이상 수요자들이다. 두 타깃 세대를 별개로 구분하는 것이 아닌, 하나의 레지덴셜 섹터 안에 청년층과 시니어를 두고 ‘멀티 패밀리’를 구성하는 것이 중장기적인 목표다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com