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위탁운영 '마스터리스'에 투자하라
[뉴스토마토 심수진 기자] 오는 3월 코스닥 상장 예정인 'KMH신라레저'와 상장 계획을 밝힌 '야놀자', 지난해 상장을 준비했던 'HDC아이서비스'는 각각 다른 업종의 기업들이지만 알고보면 동일한 사업모델을 갖고 있다. '마스터리스(Master Lease)' 방식이라는 점이다. 세 기업은 업종은 다르지만 골프장과 숙박시설, 건물 등을 위탁 운영하고 있다. 
 
마스터리스란 장기적으로 건물을 통째로 빌린 후 이를 재임대해 수익을 얻는 사업방식을 말한다. 일본에서 더 잘 알려진 개념으로 여러 업종에서 활용하고 있으나 주로 부동산업에서 많이 사용된다. 운영 업체는 건물을 장기 임대해 이를 유지·관리하며 수익을 내고 임대수익은 건물주와 나누는 방식이다. 건물주 입장에서는 건물의 운영을 맡기고 안정적인 수익을 낼 수 있어 효과적이다.
 
특히 해당 산업의 성장기보다는 시장의 성장이 멈추고 횡보하는 구간에서 주로 나타난다. 부동산의 경우 건물주들이 시장의 성장 둔화로 부동산 가치로는 더이상 수익을 내기 어려울 때 영업가치를 최대한 끌어올리는 방법으로 선택하는 것이다.
 
최종경 BNK투자증권 연구원은 "마스터리스 도입의 배경에는 부동산의 가치상승 제약이 있다는 점, 효율적 운영이 포함된다는 점에서 일반 부동산 개발업과는 성격이 다르다"고 설명했다. 
 
 
IPO시장 새로운 키워드…KMH신라레저, 오는 3월 상장
 
마스터리스 방식은 기업공개(IPO) 시장에서 새로운 키워드가 될 전망이다. 지난해 한 차례 상장을 철회한 뒤 다시 코스닥 상장을 준비하고 있는 KMH신라레저가 가장 눈에 띄는 기업이다. KMH신라레저는 퍼블릭(대중제)골프장을 운영하는 기업으로, 입장료, 렌탈, 식음료 판매 등의 사업부문 외에도 골프장 운영 노하우를 살려 '골프장 위탁운영'을 신사업으로 내세웠다. 
 
골프장 위탁운영은 골프장을 소유한 회사가 운영 노하우를 가진 회사와 운영 전체나 일부를 위탁하는 방식으로, 일본과 미국에서 보편화된 사업 모델이다. 이 위탁운영 사업이 마스터리스 방식에 속한다. 수탁 골프장의 과거 실적을 바탕으로 위탁운영에 대한 목표 영업이익을 책정하고, 수탁 골프장에 일정 금액의 영업보증금을 낸 다음 위탁운영 결과와 목표치 달성 여부에 따라 영업이익 초과분을 양쪽 회사가 배분하는 형태다. 
 
KMH신라레저측은 "파주CC와 떼제베CC의 코스 관리를 위탁운영한 경험을 바탕으로 국내를 시작으로 골프장 위탁운영에 대한 레퍼런스와  노하우를 축적해, 향후 공격적인 마케팅으로 동남아, 중국 등 해외까지 위탁운영 사업을 확장할 것"이라고 밝혔다. KMH신라레저는 오는 20~21일 기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시한 뒤 25~26일에 일반투자자 공모청약을 진행할 예정이다. 희망 공모가밴드는 9000~1만1500원으로, 지난해보다 소폭 하향 조정했다. 
 
자료/KHM신라레저
 
 
숙박 O2O(온라인 연계 오프라인)업체 야놀자도 '숙박업 위탁운영'이라는 점에서 마스터리스 방식을 취하고 있다. 야놀자는 숙박 및 레저 예약대행으로 많이 알려져 있지만 그 외에도 모텔이나 호텔의 영업권을 가져오거나 야놀자 스타일로 리모델링해 건물주와 수익을 배분하는 사업도 하고 있다. 
 
야놀자의 프리미엄 객실서비스인 '마이룸(MY LOOM)' 서비스는 제휴 숙박업소의 일부 객실을 야놀자가 직접 관리하는 통합 솔루션으로, 지난 2015년 중소형 숙박시설에 최초로 도입한 프리미엄 객실서비스다. 객실 판매 활성화를 위한 쿠폰을 제공하는 등 마이룸이라는 독자적 서비스를 통해 고객의 재방문율을 높이고 제휴점의 매출 확대에도 기여한다는 설명이다. 
 
앞서 야놀자는 2022년 내에 상장을 완료하겠다는 계획을 밝혔다. 최근 해외 진출이 본격화되면서 상장 시점도 빨라질 것이라는 전망이 나오고 있다. 
  
종합 부동산관리업체 HDC아이서비스도 기존 리얼티(자산관리·임대관리·시설관리) 사업의 수익성 강화를 위해 마스터리스 모델을 도입한다. 기존 모델에서 HDC아이서비스가 관리서비스를 제공하고 건물주는 입주자에게 받은 임대료를 HDC아이서비스에게 위탁 관리비 형태로 지급했다면, 방식을 바꿔 HDC아이서비스가 건물을 장기 임차한 뒤 이를 재임대해 입주자에게 월세를 받고 건물주에게 보장 임대료를 지급하는 형태다. 이는 건물관리와 리모델링 수익, 임대관리에서 추가 임대료 수입이 발생해 리얼티 사업 수익성이 강화될 것이라는 분석이다. 
 
최종경 연구원은 "야놀자와 HDC아이서비스, KMH신라레저는 업종은 다르지만 비즈니스 모델은 마스터리스라는 키워드에서 모두 같은 형태의 사업을 운영하는 회사로 볼 수 있다"며 "올해 KMH신라레저를 시작으로 향후 IPO시장에서 마스터리스가 하나의 큰 키워드가 될 것"이라고 전망했다.
 
심수진 기자 lmwssj0728@etomato.com